“Where are we now? The moment you know, you know, you know [David Bowie].”
Afgelopen donderdag verhoogde de Europese Centrale Bank (ECB) opnieuw de rente met 75 basispunten. Ze wil daarmee de inflatiestorm, die aangezwollen is tot ca. 10% op jaarbasis, bedwingen. Dit was de tweede renteverhoging op enkele maanden tijd en ze zal zich snel vertalen in een hogere hypotheekrente. De inflatie- en renteverwachtingen zijn momenteel de olifant in de kamer in vastgoedmiddens. We vonden het tijd voor onszelf om daar over door te denken en onze inzichten met u te delen.
Wat doet inflatie met uw vastgoedinvesteringen?
Inflatie leidt tot hogere hypotheekrente
De centrale banken gebruiken de rente als beleidsinstrument. Na 2008 hebben ze de rente laag gehouden omdat er te weinig inflatie was. Nu gooien ze het roer om. Hogere rente is niet goed voor de vastgoedmarkt. Het maakt kopen duurder voor wie leent. De tweede verblijvenmarkt ontsnapt ook niet aan die logica. Daardoor zijn er nu minder transacties dan vorig jaar.
Inflatie leidt tot hogere vastgoedprijzen
De prijs van vastgoed stijgt mee met de prijs van alle andere dingen. Althans deels en vooral in een beginfase. Naarmate lenen voor steeds meer kandidaat kopers te duur wordt, haken er meer af en is er minder vraag naar vastgoed. Dat kan op termijn leiden tot prijsdalingen. De markt van het duurdere vastgoed – en bij uitbreiding die van tweede verblijven – is daar wat beter tegen bestand. Dat is omdat de kopers van dit vastgoed minder getroffen zijn door de hoge inflatie. Het zijn de hoogste lonen die hun koopkracht sterk zien stijgen door de automatische loonindexatie, omdat hun lonen veel meer stijgen dan dat hun levensonderhoud duurder wordt. Of het zijn vrije beroepers of ondernemers actief in markten waar ze de gestegen kosten kunnen doorrekenen in hun prijszetting.
Nieuwbouw wordt duurder omdat de loonkosten stijgen en ook de kosten van materialen. Dat is opnieuw een groter probleem in minder dure vastgoedmarkten. Omdat de gronden er goedkoper zijn, is de constructie er een groter aandeel in de prijs en heeft een hogere bouwkost procentueel meer impact op de verkoopprijs. Daardoor kan het tijdelijk onrendabel worden om in bepaalde gemeenten te bouwen. Het bestaande vastgoed stijgt deels mee met de prijs van de nieuwbouw. Het één is een alternatief voor het ander, waardoor ze elkaar in evenwicht houden.
Inflatie verlicht de schuldenaar
Inflatie doet alles stijgen, uitgaven en inkomsten. Vaak in ongelijke mate wat voor velen tot problemen kan leiden. Maar de uitstaande schulden blijven dezelfde, dus relatief gezien daalt de openstaande schuld sneller naarmate de inflatie stijgt. Dat is goed nieuws voor wie een bestaande hypotheek heeft.
Een flinke scheut inflatie is op die manier ook een zegen voor de met schuld beladen overheden in Europa. Het laat hen toe de staatsschuld onder controle te houden zonder zwaar te saneren. Dat kan ertoe leiden dat men in Europa, onder politieke druk van de lidstaten, minder doortastend zal optreden tegen de inflatie dan in de USA en dus ook de rente minder hoog zal laten stijgen.
Er komt een gezondere huurmarkt
Het voorbije decennium werd de aankoop van een eigen woning voor steeds meer mensen en steeds vroeger in hun levensloop mogelijk door de historisch lage rente. Het eigenwoningbezit in Vlaanderen was 72% in 2018. Met de stijgende rente zal dat afnemen en zullen jonge gezinnen langer huren voor ze een woning kopen. Er zullen meer solvabele huurders op de huurmarkt komen.
Residentieel vastgoed doet het beter
Beter dan de aandelenmarkten die zeer volatiel zijn bij hoge inflatie. Beter ook dan andere categorieën vastgoed. Dat is omdat de huren gemakkelijker geïndexeerd kunnen worden omdat er geen leegstand is en er meer huurders op de markt komen, in tegenstelling tot het commerciële vastgoed. En binnen het residentieel vastgoed is het duurdere segment het best bestand tegen de hoge rente.
Is het dan nu een goede tijd om vastgoed te kopen? Dat is voor iedereen anders, maar voor de vastgoedinvesteerders zijn er niet enkel nadelen bij een hoge inflatie. De markt is moeilijker dan enkele jaren geleden. Toen gold ‘The rising tide lifts all the boats’. Vandaag is goed advies onmisbaar om slim te kopen.
Alex Dewulf
Onze krant is een platform waar snel en concreet worden gediscussieerd over en naar aanleiding van het nieuws. Dit doen we ook via opiniestukken zoals deze. Elk onderwerp is goed, als er maar een connectie is met het nieuws, en als het maar voor een breder publiek interessant is. Onze redactie beschikt over de naam en de contactgegevens van de schrijver. Ook uw opinie is welkom. Stuur ze naar: Redactie@kneistikrant.be Ben je het eens of oneens met de schrijver hier boven? Reageer dus gerust hier onder.
